റിവേഴ്സ് മൊർട്ട്ഗേജ് എന്നത് എന്താണ്?

ജീവിതകാലം മുഴുവൻ കഷ്ടപ്പെട്ട് അധ്വാനിച്ച് നമ്മളിൽ പലരും ഉണ്ടാക്കിയെടുക്കുന്ന വലിയൊരു സമ്പാദ്യമാണ് സ്വന്തമായൊരു വീട്. എന്നാൽ, റിട്ടയർമെന്റ് ജീവിതത്തിലേക്ക് കടക്കുമ്പോൾ കയ്യിലുള്ള സമ്പാദ്യം കുറയുകയോ നിത്യച്ചിലവുകൾക്കും ചികിത്സകൾക്കും പണം തികയാതെ വരികയോ ചെയ്യുന്നത് പല മുതിർന്ന പൗരന്മാരും നേരിടുന്ന വലിയൊരു പ്രതിസന്ധിയാണ്. മക്കളെ ആശ്രയിക്കാൻ മടിയുള്ള, എന്നാൽ സ്വന്തം കിടപ്പാടം വിൽക്കാൻ ആഗ്രഹിക്കാത്ത മുതിർന്നവർക്ക് എങ്ങനെ സ്വന്തം വീട് ഉപയോഗിച്ച് തന്നെ സ്ഥിരവരുമാനം കണ്ടെത്താം? ഈ ചോദ്യത്തിനുള്ള ഏറ്റവും പ്രായോഗികമായ ഉത്തരമാണ് റിവേഴ്സ് മോർട്ട്ഗേജ് (Reverse Mortgage).

എന്താണ് റിവേഴ്സ് മോർട്ട്ഗേജ്?

ലളിതമായി പറഞ്ഞാൽ, സാധാരണ ഭവനവായ്പയുടെ (Home Loan) നേരെ വിപരീതമായ പ്രവർത്തനരീതിയാണിത്. സാധാരണ ലോണിൽ നാം ബാങ്കിൽ നിന്ന് വലിയൊരു തുക വായ്പയായി വാങ്ങി വീട് വെക്കുകയോ വാങ്ങുകയോ ചെയ്യുന്നു, തുടർന്ന് എല്ലാ മാസവും ബാങ്കിലേക്ക് തിരിച്ചടവ് (EMI) നൽകുന്നു.

എന്നാൽ റിവേഴ്സ് മോർട്ട്ഗേജിൽ, നിങ്ങളുടെ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള വീട് ബാങ്കിൽ പണയമായി (Mortgage) നൽകുന്നു. ബാങ്ക് വീടിന്റെ മൂല്യം കണക്കാക്കി, നിങ്ങൾക്ക് എല്ലാ മാസവുമോ നിശ്ചിത ഇടവേളകളിലോ ഒരു തുക വരുമാനമായി തിരിച്ചു നൽകുന്നു. ഏറ്റവും വലിയ ആശ്വാസം എന്തെന്നാൽ, ഈ തുക ജീവിച്ചിരിക്കുന്ന കാലത്തോളം നിങ്ങൾ ബാങ്കിലേക്ക് തിരിച്ചടക്കേണ്ടതില്ല. മാത്രമല്ല, ആ വീട്ടിൽ തന്നെ നിങ്ങൾക്ക് ആജീവനാന്തം താമസിക്കുകയും ചെയ്യാം.

റിവേഴ്സ് മോർട്ട്ഗേജ് എങ്ങനെയാണ് പ്രവർത്തിക്കുന്നത്?

ഈ വായ്പാരീതി പ്രവർത്തിക്കുന്നത് വളരെ വ്യക്തമായ ചില ഘട്ടങ്ങളിലൂടെയാണ്:

• വീടിന്റെ മൂല്യനിർണ്ണയം: ബാങ്ക് ഒരു വാല്യുവറെ വെച്ച് നിങ്ങളുടെ വീടിന്റെയും സ്ഥലത്തിന്റെയും നിലവിലെ വിപണി മൂല്യം (Market Value) തിട്ടപ്പെടുത്തുന്നു.
• വായ്പാ തുക നിശ്ചയിക്കൽ: വീടിന്റെ മൂല്യം, അപേക്ഷകന്റെ പ്രായം, പലിശ നിരക്ക് എന്നിവ കണക്കിലെടുത്ത് മൊത്തം എത്ര തുക അനുവദിക്കാം എന്ന് ബാങ്ക് തീരുമാനിക്കുന്നു (സാധാരണയായി വിപണി മൂല്യത്തിന്റെ 60% മുതൽ 80% വരെ).
• പണം നൽകുന്ന രീതി: ഈ തുക ഒരുമിച്ചോ (Lump sum), പ്രതിമാസ പെൻഷൻ പോലെയോ, അല്ലെങ്കിൽ ക്വാർട്ടർലി അടിസ്ഥാനത്തിലോ നിങ്ങൾക്ക് ബാങ്കിൽ നിന്ന് കൈപ്പറ്റാം.
• തിരിച്ചടവ് ഇല്ലാത്ത കാലാവധി: വായ്പയെടുത്ത വ്യക്തിയോ അല്ലെങ്കിൽ പങ്കാളിയോ ജീവിച്ചിരിക്കുന്നിടത്തോളം കാലം ബാങ്കിലേക്ക് പലിശയോ മുതലോ തിരിച്ചടക്കേണ്ടതില്ല.

റിവേഴ്സ് മോർട്ട്ഗേജ് ലഭിക്കാനുള്ള യോഗ്യതകൾ എന്തൊക്കെയാണ്?

ഭാരത സർക്കാരിന്റെയും നാഷണൽ ഹൗസിംഗ് ബാങ്കിന്റെയും (NHB) മാർഗ്ഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ പ്രകാരം ചില പ്രത്യേക യോഗ്യതകൾ ഇതിന് ആവശ്യമാണ്:

1. പ്രായപരിധി: അപേക്ഷകൻ ഇന്ത്യക്കാരനും കുറഞ്ഞത് 60 വയസ്സ് പൂർത്തിയായ മുതിർന്ന പൗരനുമായിരിക്കണം. പങ്കാളിയുമായി ചേർന്നാണ് (Joint Application) അപേക്ഷിക്കുന്നതെങ്കിൽ പങ്കാളിക്ക് കുറഞ്ഞത് 55 വയസ്സ് പ്രായമുണ്ടായിരിക്കണം.
2. സ്വത്തിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം: വീട് അപേക്ഷകന്റെ പൂർണ്ണ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ളതായിരിക്കണം (Self-acquired or fully owned). മറ്റൊരു ബാങ്കിലോ ധനകാര്യ സ്ഥാപനത്തിലോ ബാധ്യതകൾ (Encumbrances) ഉണ്ടാകാൻ പാടില്ല.
3. താമസം: അപേക്ഷകൻ പ്രസ്തുത വീട്ടിൽ സ്ഥിരമായി താമസിക്കുന്ന ആളായിരിക്കണം. വാടകയ്ക്ക് നൽകിയ വീടുകൾക്കോ വാണിജ്യ ആവശ്യങ്ങൾക്ക് ഉപയോഗിക്കുന്ന കെട്ടിടങ്ങൾക്കോ ഈ വായ്പ ലഭിക്കില്ല.
4. കെട്ടിടത്തിന്റെ ആയുസ്സ്: കെട്ടിടത്തിന് കുറഞ്ഞത് 20 വർഷത്തെ ആയുസ്സെങ്കിലും ബാക്കിയുണ്ടായിരിക്കണം.

റിവേഴ്സ് മോർട്ട്ഗേജിന്റെ പ്രധാന നേട്ടങ്ങൾ

മുതിർന്ന പൗരന്മാർക്ക് സാമ്പത്തിക സ്വാതന്ത്ര്യം നൽകുന്ന നിരവധി ഗുണങ്ങൾ ഈ പദ്ധതിക്കുണ്ട്:

• ആജീവനാന്ത പാർപ്പിട സുരക്ഷിതത്വം: വീട് ഈട് വെച്ചാലും നിങ്ങളെ അവിടെനിന്ന് ആർക്കും ഇറക്കിവിടാൻ കഴിയില്ല. പങ്കാളിയുടെ മരണം വരെ രണ്ടുപേർക്കും അവിടെത്തന്നെ താമസിക്കാം.
• പൂർണ്ണ നികുതി ഇളവ്: ആദായനികുതി നിയമത്തിലെ സെക്ഷൻ 10(43) പ്രകാരം, റിവേഴ്സ് മോർട്ട്ഗേജ് വഴി ബാങ്കിൽ നിന്ന് ലഭിക്കുന്ന തുക വായ്പയായതിനാൽ അതിന് യാതൊരുവിധ ഇൻകം ടാക്സും നൽകേണ്ടതില്ല.
• സാമ്പത്തിക സ്വാശ്രയത്വം: മക്കളുടെയോ ബന്ധുക്കളുടെയോ സഹായമില്ലാതെ തന്നെ സ്വന്തം ചികിത്സാ ചിലവുകൾക്കും ജീവിതച്ചിലവുകൾക്കും പണം കണ്ടെത്താം.
• അടിയന്തര ആവശ്യങ്ങൾക്കുള്ള പണം: നിശ്ചിത കാലാവധിക്ക് പുറമെ അടിയന്തര ശസ്ത്രക്രിയകൾ, വീടിന്റെ അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ തുടങ്ങിയ ആവശ്യങ്ങൾക്ക് മൊത്തമായി നിശ്ചിത തുക പിൻവലിക്കാനുള്ള സൗകര്യവും ചില ബാങ്കുകൾ നൽകാറുണ്ട്.

വായ്പയുടെ തിരിച്ചടവും വീടിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശവും

പലർക്കും ഉള്ള ഒരു വലിയ സംശയമാണ്, “ഞങ്ങളുടെ കാലശേഷം ഈ വീട് ബാങ്ക് പിടിച്ചെടുക്കുമോ?” എന്നത്. ഇതിന്റെ പ്രക്രിയ തികച്ചും നിയമപരവും സുതാര്യവുമാണ്.

വായ്പയെടുത്ത വ്യക്തിയും പങ്കാളിയും മരണപ്പെടുകയോ, അല്ലെങ്കിൽ സ്വമേധയാ വീടൊഴിഞ്ഞ് മറ്റെവിടേക്കെങ്കിലും മാറുകയോ ചെയ്യുമ്പോൾ മാത്രമേ ബാങ്ക് വായ്പ തിരിച്ചുപിടിക്കാനുള്ള നടപടികൾ തുടങ്ങുകയുള്ളൂ.

ആ ഘട്ടത്തിൽ ബാങ്ക് നൽകുന്ന പ്രധാന ഓപ്ഷനുകൾ താഴെ പറയുന്നവയാണ്:

• അവകാശികൾക്ക് വീട് തിരിച്ചെടുക്കാം: വായ്പയെടുത്ത വ്യക്തിയുടെ നിയമപരമായ അവകാശികൾക്ക് (മക്കൾക്ക്) ബാങ്കിലെ മൊത്തം വായ്പാ തുകയും പലിശയും അടച്ചുതീർത്ത് വീടിന്റെ ആധാരം തിരിച്ചെടുക്കാൻ ആദ്യ മുൻഗണന ലഭിക്കും.
• ബാങ്ക് വീട് വിൽക്കുകയാണെങ്കിൽ: അവകാശികൾക്ക് പണം നൽകി വീട് തിരിച്ചെടുക്കാൻ താല്പര്യമില്ലെങ്കിൽ, ബാങ്കിന് ആ വീട് വിൽക്കാം. വീട് വിറ്റ് കിട്ടുന്ന തുകയിൽ നിന്ന് ബാങ്കിലേക്ക് വരാനുള്ള ലോൺ തുകയും പലിശയും എടുത്ത ശേഷം ബാക്കി വരുന്ന തുക മുഴുവൻ നിയമപരമായ അവകാശികൾക്ക് തിരികെ നൽകും.
• മൂല്യം കുറവാണെങ്കിൽ: വിപണിയിൽ വീടിന്റെ വിലയിടിവ് കാരണം ബാങ്കിന് കിട്ടിയ തുക വായ്പയേക്കാൾ കുറവാണെങ്കിൽ പോലും, ആ നഷ്ടം അവകാശികളിൽ നിന്ന് ഈടാക്കാൻ ബാങ്കിന് അവകാശമില്ല.

റിവേഴ്സ് മോർട്ട്ഗേജ് എടുക്കുമ്പോൾ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ

ഗുണങ്ങൾ ഏറെയുണ്ടെങ്കിലും, ചില പരിമിതികളും ഈ വായ്പയ്ക്കുണ്ട്. കൃത്യമായി ആലോചിച്ച ശേഷം മാത്രമേ തീരുമാനമെടുക്കാവൂ:

• കാലാവധി പരിധി: സാധാരണയായി ബാങ്കുകൾ 10 മുതൽ 20 വർഷം വരെയുള്ള കാലാവധിയിലേക്കാണ് ഈ വായ്പ നൽകാറുള്ളത്. കാലാവധി കഴിഞ്ഞാൽ പ്രതിമാസ വരുമാനം നിലയ്ക്കും, എന്നാൽ താമസിക്കാൻ തുടർന്നും സാധിക്കും.
• മക്കൾക്കുള്ള സ്വത്ത് കുറയുന്നു: വീടിന്റെ മൂല്യത്തിൽ വലിയൊരു പങ്ക് ബാങ്ക് വായ്പയിലേക്ക് പോകുന്നതിനാൽ, മക്കൾക്ക് അനന്തരാവകാശമായി ലഭിക്കുന്ന സ്വത്തിന്റെ മൂല്യത്തിൽ കുറവ് വരും.
• വീടിന്റെ പരിപാലനം: വീടിന്റെ വസ്തുനികുതി (Property Tax), ഇൻഷുറൻസ്, അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ എന്നിവ ഉടമസ്ഥൻ തന്നെ സ്വന്തം ചിലവിൽ കൃത്യമായി നിർവഹിക്കേണ്ടതുണ്ട്.

ആർക്കൊക്കെയാണ് ഈ ലോൺ ഏറ്റവും അനുയോജ്യം?

സ്ഥിരമായി പെൻഷൻ ലഭിക്കാത്തവർ, മക്കളിൽ നിന്ന് സാമ്പത്തിക സഹായം പ്രതീക്ഷിക്കാത്തവർ, അല്ലെങ്കിൽ ചികിത്സാ ചിലവുകൾക്കായി പ്രതിമാസം വലിയൊരു തുക ആവശ്യമുള്ള 60 വയസ്സിന് മുകളിലുള്ളവർക്ക് ഏറ്റവും മികച്ച ഒരു മാർഗ്ഗമാണിത്. ജീവിതകാലം മുഴുവൻ അധ്വാനിച്ചുണ്ടാക്കിയ വീട് വിൽക്കാതെ, അന്തസ്സോടെ സ്വന്തം കാലിൽ നിന്ന് ശിഷ്ടകാലം ജീവിക്കാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്ന ഏതൊരു മുതിർന്ന പൗരനും റിവേഴ്സ് മോർട്ട്ഗേജ് ധൈര്യമായി പരിഗണിക്കാവുന്നതാണ്.